Les plus-values  résultant de la cession de biens immeubles ne sont pas toujours soumises à imposition. En effet, le principe de taxation ne s’applique pas, entre autres, aux cessions de biens  dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 euros. Le seuil de 15 000 euros s’apprécie en tenant compte de la valeur en pleine propriété de l’immeuble ou de la partie d’immeuble. Ces cessions sont exonérées d’impôt sur le revenu, et par suite de prélèvements sociaux dus au titre des produits de placement ( CGI, 150 U    II 6°).

Naturellement, compte tenu de la modicité de la somme (et de l’état du marché immobilier), ce texte s’applique fort peu aux ventes en pleine propriété.

Il  s’appliquait également fort peu aux ventes démembrées. En effet, l’article précisait que le seuil de 15 000 € s’apprécie bien par bien, en tenant compte de la valeur en pleine propriété de l’immeuble ou de la partie de l’immeuble cédé. Cette précision avait justement pour but d’éviter l’optimisation de la plus value par le démembrement. Ainsi en cas de cession de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un bien,  l’application du  texte supposait de déterminer sa valeur en pleine propriété pour apprécier si le seuil est ou non dépassé.   Le calcul de la plus-value s’effectuait sans tenir compte de la valeur respective  des droits démembrés.

En revanche pour l’administration fiscale en cas de cession d’un bien détenu en indivision, le seuil de 15 000 € s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise d’un immeuble (L’instruction du 14 janvier 2004 (BOl 8 M-1-04 ; Dr. fisc. 2004, n° 6, instr. 13181), sans qu’il soit besoin de connaître la valeur totale du bien (Rép. min. éco. fin. et ind. n° 32957 à M. Michel Hunault : JOAN Q, 20 juill. 2004, p. 5523) .

Naturellement, la cession pouvait porter sur des droits indivis démembrés (cession isolée ou conjointe de l’usufruit et de la nue-propriété indivise par exemple). Dans ce cas, l’administration semblait considérer (Rép. min. éco. fin. et ind. n° 32957 à M. Michel Hunault : JOAN Q, 20 juill. 2004, p. 5523)  que le seuil de 15 000 euros devait être apprécié en fonction de la valeur en pleine propriété du bien cédé, alors même que le droit démembré est détenu en indivision (BOI 8 M-1-05, n° 15).

Cette solution injuste a été remise en cause par l’article 30 de la loi de finances pour 2010 (L. n° 2009-1673, 30 déc. 2009 : Journal Officiel 31 Décembre 2009).

Depuis, deux alinéas nouveaux figurent à l’article 150 U II 6° :

« En cas de cession d’un bien détenu en indivision, ce seuil s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise.

« En cas de cession d’un bien dont le droit de propriété est démembré, le seuil de 15 000 euros s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise en pleine propriété ; »

Une instruction fiscale récente (Instr. 22 avr. 2010 : BOI 8 M-1-10, 10 mai 2010),  éclaire l’application de ces nouvelles dispositions.

L’instruction illustre l’application de la règle nouvelle :

A détient la totalité d’un immeuble en usufruit, dont la nue-propriété est détenue en indivision par B et C à hauteur respectivement de 70 % et 30 %. Les données de l’exemple sont reprise ici :

Usufruit de l’immeuble Nue-propriété de l’immeuble en indivision
A

(100 %)

B

(70 %)
C

(30 %)

L’immeuble est cédé pour un prix total de 42 000 €.

Le montant à retenir pour l’appréciation du seuil d’imposition est égal à :

-          42 000 € pour A, ce qui correspond à la valeur en pleine propriété du bien immeuble cédé

-           29 400 € (42 000 € x 70 %) pour B, ce qui correspond à la valeur de sa quote-part indivise en pleine propriété ;

-           12 600 € (42 000 € x 30 %) pour C, ce qui correspond à la valeur de sa quote-part indivise en pleine propriété.

En conséquence, A et B seront soumis à l’impôt (et aux prélèvements sociaux) sur la plus-value dès lors que le montant retenu pour l’appréciation du seuil d’imposition est, en ce qui les concerne, supérieur à 15 000 €, tandis que C en sera exonéré