Les investissements  immobiliers offrant la possibilité d’une réduction d’impôt  doivent toujours faire l’objet de la part du particulier d’une réflexion  approfondie car,  pour l’essentiel, il repose sur la conversion d’une capacité d’épargne en dette, en contrepartie d’un avantage fiscal conditionnel et de la propriété d’un bien dont la  plus value est par essence incertaine puisque liée à  la situation d’un marché futur.

Si les investissements de ce type ont constitué pour de très nombreux  particuliers la possibilité de réduire leur imposition sur le revenu  et de se constituer à terme un patrimoine, certains investissements, déconnectés de la réalité du marché locatif local, ont été à l’origine de fortes déconvenues.

L’arrêt rendu par la Cour de cassation, le 11 mai 2010 en constitue une parfaite illustration (Cass. 3ème civ, 11 mai 2010,n° 09-14276, non publié au Bulletin )

Dans cette affaire, une société, appelons là X, qui se présente elle-même comme experte en investissement et défiscalisation, partenaire de la société Z, elle-même mandataire d’une société W,  avait proposé à des particuliers, un «package défiscalisation» de type loi ROBIEN.

Certes, les objectifs de défiscalisation ne furent  pas stipulés au compromis, ni dans l’acte de vente signé directement avec la société W dont la plaquette publicitaire ne comportait aucune mention relative à une défiscalisation possible.

Mais la possibilité de diminuer leur imposition par la technique de l’amortissement, avait constitué, pour les investisseurs, une des raisons de l’acquisition. Malheureusement, les acquéreurs  ne purent bénéficier de cet avantage, en raison d’une carence locative consécutive à la situation particulièrement difficile  du marché local de l’emploi.

Les époux investisseurs assignèrent alors la société W en nullité de la vente et la société X en dommages-intérêts.

La société X fut condamnée au motif qu’elle avait commis une faute qui engageait sa responsabilité au titre de l’article 1382 du Code civil en ne fournissant pas aux clients, voire en occultant sciemment, l’ensemble des éléments qui étaient nécessairement en sa possession, en sa qualité de professionnel et qui auraient mis au jour le caractère extrêmement hasardeux de l’opération, aux conditions présentées.

En effet, pour la Cour d’appel, Les dispositions fiscales avantageuses avaient constitué un argument majeur pour la vente des appartements en cause dont la localisation, la nature et les caractéristiques importaient peu aux acquéreurs qui recherchaient essentiellement un investissement immobilier sans risques, sans contrainte et sans apport et qui, d’ailleurs, n’avaient jamais fait le déplacement pour visiter les lieux, ni même pour signer les actes de vente ;  la ville (de l’investissement) ayant été touchée de plein fouet par la crise du thermalisme, nombre d’hôtels étant fermés ou abandonnés, il était évident pour tout professionnel que la mise sur un tel marché des lots réhabilités par la société W allait être un échec.

La caution professionnelle apportée par la société X avait été déterminante dans l’offre d’investissement.  Celle-ci avait présenté dans un but purement commercial, de manière extrêmement flatteuse à ses clients, sans expérience particulière en la matière, une opération qu’en tant que professionnel elle ne pouvait que savoir extrêmement risquée.

En cassation, la société fit valoir que l’obligation de renseignement d’un professionnel ne dispense pas son client de toute obligation de prudence et de diligence ; qu’après avoir constaté que les acquéreurs des appartements litigieux ne s’étaient pas déplacés pour visiter les lieux, situés dans (une) ville de  où, du fait de la crise du thermalisme, se trouvaient nombre d’hôtels fermés ou même abandonnés, l’arrêt attaqué ne pouvait condamner l’exposante à réparer intégralement le préjudice des acquéreurs résultant de l’échec de leur investissement, en lui reprochant de ne pas leur avoir fourni l’ensemble des éléments révélant le caractère hasardeux de leur investissement locatif ; qu’en omettant ainsi de tirer les conséquences légales de ses propres constatations d’où il résultait qu’en négligeant de visiter les lieux les acquéreurs s’étaient privés de toute possibilité de vérifier par eux-mêmes, même sans expérience particulière, les risques d’échec de leur investissement locatif, la cour d’appel a violé l’article 1382 du Code civil.

Peine perdue : Pour la Cour de cassation, Attendu qu’ayant relevé que la société X, forte de sa réputation de conseil en défiscalisation et de son expérience, avait présenté, dans un but purement commercial, de manière extrêmement flatteuse à ses clients une opération qu’en tant que professionnel elle ne pouvait que savoir extrêmement risquée et que les (investisseurs) n’avaient pas d’expérience particulière, la cour d’appel a pu en déduire que la société X avait commis une faute qui engageait sa responsabilité au titre de l’article 1382 du code civil.