Des locaux  à usage de restaurant  sont détenus en indivision. L’indivisaire détenant la majorité des droits  conclu sur ces biens un  bail commercial.  Était annexée à ce bail une promesse de vente par laquelle la société preneuse se réservait la faculté d’acquérir les locaux jusqu’à une date déterminée. Avant l’expiration du délai, la société  lève l’option, et  assigne les indivisaires non signataires  pour faire déclarer la vente parfaite, ce qu’ils refusent.

Pour la  Cour d’appel saisie du litige,  la vente d’un immeuble indivis faite par un seul des indivisaires est valable pour la portion indivise qui lui appartient. La Cour de cassation approuve la décision de la Cour d’appel (Cass. 3ème, 12 mai 2010, à paraître au bulletin ) : Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que si (un indivisaire) n’avait pas signé la promesse annexée au bail et si la signature censée être celle (d’un autre indivisaire) n’avait pas été portée à l’acte par celui-ci,  (Le principal indivisaire) avait bien signé cet acte, la cour d’appel, qui a exactement retenu que la vente d’un immeuble indivis faite par un seul des indivisaires est valable pour la portion indivise qui lui appartient, en a déduit à bon droit que la vente était parfaite entre (de dernier) pour sa part indivise, et la société .

A priori la solution semble ne pas faire de doute :  un indivisaire ne peut  disposer seul du bien indivis (C. civ., art. 815-3, al. 7). Il peut en revanche disposer seul de ses droits dans l’indivision.
Appliquée à l’espèce, cette solution  conduit la Cour de cassation à approuver la Cour d’appel  d’avoir prononcé la nullité partielle de l’acte de promesse.
La solution n’est pas très satisfaisante pour la société preneuse car l’intérêt de la promesse n’était nullement pour elle la possibilité d’acquérir les parts indivises du contractant, mais la faculté de devenir propriétaire du bien lui-même. C’est la raison pour laquelle la société  locataire et bénéficiaire de la promesse, avait fait parvenir  avec accusé de réception à chacun des co-indivisaires bailleur un pli leur faisant savoir «qu’elle avait décidé d’acheter dès maintenant au prix convenu comme stipulé au contrat».
Sans doute, l’acquéreur pourra obtenir la nullité de l’acte car il est établi qu’il avait eu l’intention d’acheter tout le bien indivis et que par l’absence de consentement  des autres indivisaires, il n’a reçu  que la quote-part de l’indivisaire contractant (V. Cass. 1re civ., 21 mars 1962 : Bull. civ. 1962, I, n° 171)  Piètre consolation..

La solution ne peut pas non plus satisfaire pleinement les indivisaires non signataires.  En effet, la cession s’est réalisée sans tenir compte de leur droit de préemption.  L’indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir (C. civ., art. 815-14).

Or, Est nulle toute cession ou toute licitation opérée au mépris des dispositions des articles 815-14 et 815-15 L’action en nullité se prescrit par cinq ans. Elle ne peut être exercée que par ceux à qui les notifications devaient être faites ou par leurs héritiers (C. civ., art. 815-16).

Cette obligation n’avait pas été respectée ici, sans doute parce que  le droit de préemption, prévu par ce texte, n’est applicable qu’en cas de cession de droits dans le bien indivis et non en cas de cession du bien indivis lui-même, ce qui était l’intention des signataires de la promesse qui ne pensaient donc pas être tenues de cette obligation…