La loi de finances rectificative pour 2010 a redéfini, à compter du 11 mars 2010, les règles applicables en matière de taxe sur la valeur ajoutée applicable aux opérations immobilières .
L’Administration vient de publier une instruction qui prévoit les mesures transitoires dont peuvent se prévaloir les opérateurs pour le traitement des affaires en cours (Instr. 15 mars 2010 : BOI 3A-3-10, n° 33) .
Avant la réforme, le régime de la TVA immobilière distinguait entre le régime des marchands de biens (CGI, art. 257, 6o) et celui des opérations de construction de TVA immobilière (CGI, art. 257, 7o).
La loi distingue aujourd’hui entre d’une part les opérations réalisées par des assujettis, et celles réalisées par des non assujettis.
La qualité d’assujetti à la TVA n’est attribuée qu’aux personnes qui exercent de manière indépendante une activité économique. Il en résulte que les opérations réalisées hors d’une activité économique sont exonérées de TVA. Le code général des impôts exclut en effet du champ d’application de la TVA les opérations immobilières des particuliers, sous réserve cependant de deux exceptions :
- les livraisons d’immeubles neufs que le cédant avait acquis au préalable en tant qu’immeuble à construire (livraison d’un immeuble neuf dans le cadre d’une VEFA ou d’une vente à terme (art. 257, I, 3-2o nouv., CGI).
- les livraisons à soi-même de logements dans le cadre de dispositifs d’accession sociale à la propriété (logements situés dans une zone faisant l’objet d’une convention de rénovation urbaine, ou accession à la propriété dans le cadre du mécanisme d’acquisition différée du terrain d’assiette de l’immeuble).
Avant la loi, les opérations concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble étaient imposables, même lorsqu’elles revêtaient un caractère civil. Ainsi, les ventes de terrains à bâtir et d’immeubles bâtis qui n’ont pas fait l’objet d’une première mutation dans les cinq ans de leur achèvement à une personne n’ayant pas la qualité de marchand de biens entraient dans le champ de la TVA immobilière, y compris lorsqu’elles sont réalisées par des personnes non assujetties.
par PARRA
08 mai 2010 à 20:23
Le nouveau régime concerne les ventes ou promesses de vente signées à compter du 11 mars.
Opérations concernées
- Les ventes de terrains à bâtir (TAB)
- Les ventes en état futur d’achèvement (VEFA)
- Les ventes d’immeubles de moins de 5 ans
1ère remarque :
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Les opérations immobilières des redevables habituels de la TVA seront désormais soumises à la TVA immobilière (et non plus à la TVA générale), dans la mesure où l’opération se situe dans le prolongement de leur activité professionnelle.
Les « professionnels de l’immobilier » ne sont donc plus les seuls concernés par la TVA immobilière (ex : un agriculteur).
2nde remarque :
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Les opérations réalisées par des particuliers sortent du champ d’application de la TVA immobilière.
Une exception : les ventes de logements achetés sur plans dans les 5 ans de l’achèvement.
par PARRA
10 mai 2010 à 06:47
Notons également que dans un marché immobilier baissier, réduire comme peau de chagrin le domaine d’application de la TVA immobilière « non professionnelle », permet de faire de substantielles économies.
En effet, lorsque le prix de l’immobilier baisse, le risque que la TVA déductible puisse être supérieure à la TVA collectée ne doit pas être négligé !
Ce phénomène a existé au début des années 90 et le gouvernement actuel a dû s’en souvenir.
Et comme il n’y a pas de petites économies…..
par PARRA
19 mai 2010 à 07:29
Dans la mesure où la TVA immobilière ne concerne que les opérations réalisées dans le cadre d’une activité économique, force est de constater que certains avantages fiscaux liés aux investissements immobiliers, devraient disparaître.
Ainsi, de nombreux régimes accordent des avantages, dans la mesure où certaines opérations sont soumises à la TVA.
Ces opérations sont les suivantes :
- acquisition d’un logement réhabilité par le vendeur
- transformation par le vendeur d’un local en logement
Une réhabilitation par un non professionnel ne devrait donc pas être soumise à la TVA et bénéficier notamment du dispositif Scellier.
Donc restreindre le domaine d’application de la TVA devrait donc interdire à de nombreux investissements immobiliers l’accès aux avantages fiscaux.
Sauf à considérer que ces avantages sont encore d’actualité, auquel cas ils constitueraient une exception au nouveau régime « TVA immobilière ».
Mais tout cela n’engage que moi !