La donation temporaire d’usufruit cumule les avantages fiscaux suivants  :

Une donation ainsi réalisée permet de diminuer :

  • d’une part l’impôt sur le revenu du donateur (les revenus étant perçus par le tiers donataire)
  • d’autre part l’assiette taxable à l’ISF ( le bien donné en usufruit est sorti de l’assiette taxable pour sa valeur en pleine propriété – Art 885 G du C.G.I.)

Exemple, donation d’usufruit d’un bien immobilier locatif d’une valeur de 400.000 € dégageant des revenus nets imposables (après charges déductibles) de 12.000 €.

Le disposant est  fiscalisé sur ses revenus à 40 %, il dispose d’un patrimoine imposable à l’ISF   à la tranche de 1.30 % (+  3.980.000 € et moins de 7.600.000 €)

Relativement à l’immeuble sa situation fiscale est la suivante :

- I.R. sur revenus fonciers de l’immeuble     :     4.800 €
- CSG et RDS (12.10 %)                :    1.452 €
- ISF (400.000 € à 1.30 %)             :    5.200 €
- soit un total prélèvements fiscaux et sociaux    de            11.452 €

Il envisage de transmettre l’usufruit temporaire pendant cinq ans de ce bien à son fils (qui n’est pas rattaché au foyer fiscal)

Valeur transmise : en application de l’article 669 du CGI,  l’usufruit temporaire est estimé à 23 %  de la valeur de la pleine propriété, par période entière de 10 ans, sans prise en compte de l’âge de l’usufruitier, l’usufruit à durée fixe ne pouvant avoir une valeur supérieure à celle de l’usufruit viager. La valeur transmise est donc de  92 000 €, inférieure à l’abattement légal.

Après donation, l’économie fiscale est de 11452 €

De plus, lorsque l’immeuble démembré est loué par l’usufruitier,  le nu-propriétaire peut, sous certaines conditions, déduire des revenus tirés de ses autres propriétés les dépenses qu’il a effectivement supportées sur l’immeuble démembré.

En particulier, le nu-propriétaire  peut déduire de ses revenus fonciers les dépenses destinées à assurer la conservation de l’immeuble démembré loué par l’usufruitier. Le déficit foncier éventuellement constaté est imputable dans les conditions de droit commun, sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (la location du nu-propriétaire producteur des revenus fonciers  doit alors  être maintenue jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation).
Le déficit provenant des intérêts d’emprunt est imputable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Pour les dépenses de groses réparations, le nu-propriétaire a  la possibilité de prendre en compte les dépenses réalisées pour la détermination de ses revenus fonciers dans les conditions de droit commun  ou peut prendre en compte ces dépenses sous la forme d’une déduction plafonnée des charges du revenu global (dans la limite de 25 000 € par an, la fraction excédentaire est déductible, dans les mêmes conditions, au titre des dix années suivantes), peu importe que l’immeuble soit loué, occupé par l’usufruitier ou le nu-propriétaire lui-même, ou mis à disposition gratuite d’un tiers.