Depuis de  nombreuses années, le législateur propose des dispositifs d’investissements immobiliers défiscalisés en Outre mer. Ainsi, depuis  1993 se sont succédés les dispositifs suivants : Loi Pons  (1993 à 2002),  Loi Paul  (de 2001 à 2005) puis  Loi Girardin  (de 2003 à 2012)

La loi Girardin a été remplacée par de nouveaux dispositifs par la Loi n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer publiée au Journal Officiel du 28 mai 2009.

Cette dernière réorganise l’investissement locatif outre-mer dans la ligne des réformes précédentes et en particulier dans la mise en place du plafonnement des niches fiscales et du plafonnement des investissements Outre-Mer

La loi du 27 mai 2009 supprime progressivement le dispositif Girardin en le remplaçant par un dispositif de financement du logement social et adapte le dispositif  Scellier à l’outre-mer.

I – Aménagement  et fin du dispositif Girardin

A) Avant la réforme

1) Investissements dans l’habitation principale

Lorsque le bien est affecté à l’habitation principale du propriétaire l’investisseur  qui prend l’engagement d’occuper son bien à titre de résidence principale pendant au moins 5 ans bénéficie d’un montant de  défiscalisation  de 25 % de 2 380,49 € TTC/m2 de surface habitable + 14 m2 de terrasse couverte sur 10 ans.

2) Investissements locatifs

En  secteur libre, réduction d’impôt  de 40 % du prix de la surface défiscalisable × 2 194 euros HT pour l’année 2009.

En secteur intermédiaire, réduction d’impôt  de 50 % du prix de la surface défiscalisable × 2 194 euros HT pour l’année 2009.

La réduction d’impôt est étalée sur 05 ans.

B)Depuis la réforme

Outre le fait que la loi réserve le bénéfice de  la réduction d’impôt pour l’investissement dans l’habitation principale aux primo-accédants (accession à la première propriété) et limite la surface habitable entre 50 et 150 m2 en prenant en compte la composition du foyer, le législateur organise la disparition progressive de l’avantage fiscal pour l’investissement locatif

La date de la délivrance du permis de construire des logements locatifs constitue la référence de l’extinction du dispositif Girardin CGI Article 199 undecies :

Date de délivrance

du PC

 Taux de réduction

« Logement libre »

 Taux de réduction

« Logement intermédiaire »
Jusqu’au 31-12-2010 40% 50%
en 2011 30% 45%
en 2012 0% 35%

II – Investissements dans le logement social

La Loi du 27 mai 2009 instaure jusqu’au 31 décembre 2017, un nouveau dispositif de financement des logements sociaux pour l’outre-mer  prévu à l’article 199 undecies C, CGI

Ce dispositif a été aménagé par la troisième loi de finance rectificative pour 2009.

Ce dispositif prévoit une réduction d’impôt de 50 % au profit des personnes physiques  (réduction calculée sur le prix de revient des logements apprécié hors taxes et diminué des commissions d’acquisition versées  et des subventions publiques reçues,  prix de revient et plafonné à 2 194 euros hors taxes par mètre carré de surface habitable) qui :

  • acquièrent, directement ou indirectement, outre-mer  ou y construisent des logements neufs destinés à la location ou à une opération d’accession sociale à la propriété
  • qui acquièrent, directement ou indirectement, outre-mer, des logements achevés depuis plus de vingt ans et y font des travaux de réhabilitation.

Pour bénéficier du dispositif , les logements devient être donnés :

  • en  location nue, pour une durée au moins égale à cinq ans, à des organismes de logement social dans les six mois de leur achèvement ou acquisition ;
  • puis en sous-location, nue ou meublée, à des personnes physiques qui en font leur résidence principale et dont les ressources et le loyer dont elles s’acquittent n’excèdent pas des limites fixées par décret n° 2010-58 du 15 janvier 2010

Les investissements peuvent être réalisés soit directement par des personnes physiques, soit indirectement par le biais :

  • D’une société civile de placement immobilier ou une société de personnes dont les parts ou actions sont détenues, directement ou indirectement, par des personnes physiques domiciliées en France ;
  • ou une société soumise à l’impôt sur les sociétés détenue intégralement et directement par des personnes physiques domiciliées en France).

Le contribuable doit :

  • au terme du délai de cinq ans, céder les logements à l’organisme locataire ;
  • rétrocéder un montant d’au moins 65 % de la réduction d’impôt sous la forme d’une diminution des loyers et du prix de cession.

La troisième loi de finances rectificative pour 2009 aménage la réduction d’impôt pour investissement outre-mer dans le secteur locatif social en précisant que :

  • l’opération peut prendre la forme d’un crédit-bail immobilier (CGI, art. 199 undecies C, I, 1° : Les logements sont donnés en location nue, dans les six mois de leur achèvement ou de leur acquisition si elle est postérieure et pour une durée au moins égale à cinq ans, à un organisme d’habitations à loyer modéré mentionné à l’ article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation , à l’exception des sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété, à une société d’économie mixte exerçant une activité immobilière outre-mer, à un organisme mentionné à l’article L. 365-1 du même code ou, dans les collectivités d’outre-mer, à tout organisme de logement social agréé conformément à la réglementation locale par l’autorité publique compétente. L’opération peut prendre la forme d’un crédit-bail immobilier.
  • lorsque l’investissement est réalisé via une société civile de placement ou une société de personnes, les parts de ces dernières pourront être détenues par des sociétés d’habitation à loyer modéré (SAHLM).

La réduction  de 50 % est accordée au titre de l’année de l’achèvement ou de l’acquisition du bien ou si l’investissement est réalisé par une SCPI,  la  réduction est au titre de l’année  de souscription des parts.

L’avantage en impôt résultant des investissements locatifs dans le logement social est pris en compte dans le cadre du plafonnement spécifique aux investissements outre-mer (Pour les investissements réalisés à compter de 2009, le montant total des réductions d’impôt sur le revenu pouvant être obtenu au titre d’une même année d’imposition est limité, pour un même foyer fiscal, à la somme de 40 000 € ou, si ce second montant est plus élevé et sur option du contribuable à 15 % du revenu du foyer (CGI art. 199 undecies D)

III  Le scellier outre mer

La Loi du 27 mai 2009 étend le dispositif « SCELLIER» à l’outre-mer avec un taux de réduction d’impôt plus élevé

L’investisseur bénéficie de la réduction d’impôt s’il prend l’engagement de donner en location nue à titre de résidence principale pendant une durée de neuf ans  et que le loyer ne dépasse pas certains plafonds

Lorsque les investissements sont réalisés dans les DOM la réduction d’impôt est égale à :

  • 40 % pour les logements acquis ou construits et les souscriptions entre le 27 mai 2009 et le 31 décembre 2011
  • 35 % en 2012 et 2013.