Pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d’après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants (CGI, art. 761). L’existence du démembrement n’est pas en soi un élément à prendre en compte dans l’évaluation de l’immeuble. Ainsi, lorsque la donation envisagée est une donation avec réserve d’usufruit, l’occupation du bien préalable à la donation par le donataire n’a pas à être prise en compte dans la détermination de la valeur vénale de l’immeuble. En effet, selon l’article 761, al. 2 du CGI, Pour les immeubles dont le propriétaire a l’usage à la date de la transmission, la valeur vénale réelle mentionnée au premier alinéa est réputée égale à la valeur libre de toute occupation.

La Cour de cassation a pu décider cependant que l’occupation du bien, fût-ce par l’usufruitier, devait être retenue comme un élément affectant cette valeur (Cass. com., 12 mai 2004, Bull. civ. IV, no 90, p. 94), mais l’arrêt a été rendu sous l’empire du droit antérieur à la réforme de l’article 761 du CGI.

Ce principe est important, en matière d’ISF. En application de l’article 885 G du CGI, les biens ou droits grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété. Ce texte a pour but de faire obstacle à la prise en compte du démembrement pour la détermination de l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune et s’oppose à l’application de tout abattement dont l’objet est de constater une diminution de valeur du bien au titre de ce démembrement,Cass. com., 20 mars 2007, n° 05-16.751, Cass. com., 27 oct. 2009, n° 08-11.362 .

En revanche, dans l’appréciation de cette valeur réelle, l’état de l’immeuble doit être pris en compte. Ainsi, si la transmission démembrée porte sur des droits indivis, le caractère indivis de la pleine propriété existant préalablement à la mutation à titre gratuit est un critère de détermination de la valeur des droits transmis (Inst. Fisc, 9 sept 2004, BOI, n°7 G-6-04 ). En revanche, l’état d’indivision dans lequel se trouvent les héritiers sur la pleine propriété du bien reçu par succession n’affecte évidemment pas la valeur de ce bien au jour de sa transmission.