La loi n°2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures modifie entre autres le droit de l’indivision.

Vous trouverez une analyse plus détaillée de cette réforme importante dans la lettre d’information de l’association du Master ingéniérie du patrimoine de mai 2009.

Le législateur modifie tout d’abord, de façon très superficielle, l’article 815-13 du code civil, qui précise les impenses de l’indivisaire sur les biens indivis qui lui ouvrent droit, hors de toute activité de gestion, à une indemnisation, en remplaçant le terme impenses par celui de dépenses.

De façon bien plus importante, le législateur introduit un nouvel article dans le code civil, l’article 815-5-1 qui permet la vente d’un bien indivis par la majorité qualifiée des indivisaires

En principe la vente d’un bien indivis demeure soumise au principe de l’unanimité. Cependant le législateur étend le domaine de l’autorisation judiciaire : l’aliénation d’un bien indivis peut être autorisée par le tribunal de grande instance, à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis.

Le but du législateur est de favoriser la cession de biens indivis en permettant aux indivisaires majoritaires de passer outre les refus de vendre justifiés par de mauvaises raisons (souvent personnelles).

En revanche, une telle cession ne doit pas porter atteinte de façon excessive aux droits des indivisaires minoritaires.

A cette fin, une procédure formaliste doit être respectée pour la protection du ou des indivisaires non cédants qui peuvent en s’opposant obliger les indivisaires à l’origine du projet de  cession à saisir le juge afin d’être autorisé à céder le bien.

Dans l’opération de cession du bien indivis, le notaire aura vocation à jouer un rôle très important. En effet, le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis « exprime devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l’aliénation du bien indivis ».

Le notaire informe par signification les indivisaires non cédants qui peuvent s’opposer à la  cession soit directement auprès du notaire, soit par leur silence, dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal.  Dans ce cas, le tribunal de grande instance peut autoriser l’aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Michel Leroy