Le redevable qui a acquis par emprunt la nue-propriété d’un bien immobilier peut-il déduire le capital emprunté de l’assiette taxable de l’ISF ?
Un arrêt récent de la Cour de cassation nous offre l’occasion de revenir sur cette question classique (Cass. 2ème, civ. 31 mars 2009, n° de pourvoi: 08-14645).

En l’espèce,  une personne physique acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier (l’usufruit est acquis par une société). L’acquisition de la nue-propriété et les travaux ont été financés par un emprunt dont le redevable a déduit le capital de l’actif taxable à l’impôt de solidarité sur la fortune pendant trois ans. L’administration fiscale a remis en cause cette déduction. Après mise en recouvrement des impositions et rejet de sa réclamation, le redevable saisit la justice afin d’obtenir le dégrèvement des impositions mises à sa charge. En appel, la demande du redevable est rejetée au motif que les dettes contractées pour l’achat de biens exonérés ou dans l’intérêt de tels biens doivent être imputés en priorité sur la valeur desdits biens, et que la nue-propriété litigieuse constitue un bien exonéré par le jeu de l’article 885 G du code général des impôts .
L’arrêt est cassé : Attendu qu’en statuant ainsi, alors que le bien grevé d’usufruit étant, pour l’impôt de solidarité sur la fortune, compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété, il ne constitue pas un bien exonéré, la cour d’appel a violé les textes susvisés (article 769 et 885 G CGI).

L’arrêt rappelle un principe évident : le bien détenu en démembrement n’est pas exonéré d’ISF. Les biens ou droits grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété (CGI, art. 885 G ).

Ce texte ne figure pas dans la section du code relative aux biens exonérés d’ISF, mais dans celle précisant l’assiette de l’ISF. Et c’est tout à fait normal :  parce que l’usufruitier est tenu, pendant sa jouissance,  des charges annuelles pesant sur le bien démembré (C  civ. Art. 608), et qu’il dispose seul  de la capacité contributive, celui-ci est redevable de  l’ISF, calculé sur la valeur en pleine propriété du bien.

De ce qu’il n’y a pas exonération de la nue-propriété, résulte l’inapplication des dispositions de l’article 769 du CGI, applicables à l’ISF, selon lesquelles les dettes contractées pour l’achat de biens exonérés ou dans l’intérêt de tels biens sont imputées en priorité sur la valeur desdits biens. Une réponse ministérielle (JO Sénat Q, no 9, 4 mars 2002, p. 1254) est en ce sens (les dispositions de l’article 769 du Code général des impôts ne peuvent s’appliquer dans cette hypothèse [donation de la nue-propriété de titres non cotés avec prise en charge des droits de mutation par le donateur et paiement différé et fractionné des droits] puisque la dette, c’est-à-dire la prise en charge des droits, n’a pas été contractée pour l’acquisition de biens exonérés ou dans l’intérêt de tels biens.)

Par conséquent, le nu-propriétaire est en droit de déduire de l’assiette de l’impôt sur la fortune les dettes contractées pour l’acquisition ou la conservation du bien démembré qui sont à sa charge au 1er janvier de l’année d’imposition selon les règles prévues à l’article 768 du Code général des impôts.

La Cour d’appel avait cru pouvoir rejeter l’application de ces dispositions au motif d’une part que la constitution volontaire d’un démembrement avec acquisition de l’usufruit par une personne morale, non assujettie à l’impôt sur la fortune  permet de fait d’exonérer le bien d’ISF et d’autre part qu‘appliquer l’article 768 du CGI  conduit à ce que la valeur nette du patrimoine du nu propriétaire se trouve ainsi réduite par le jeu combiné, paradoxal et contraire au principe d’égalité devant l’impôt, de l’exonération et de la déduction sans imputation prioritaire sur le bien exonéré.
Cependant, l’argument de la Cour d’appel non seulement est faible (sauf à prouver que le montage a été fait dans l’unique but de réduire l’assiette taxable de l’ISF) mais également réversible : en effet, appliquer l’article 769 du CGI au nu-propriétaire, alors qu’il ne tire aucun fruit du bien démembré, le placerait incontestablement dans une situation  injuste par rapport à celui qui détient un bien exonéré d’ISF…
Michel Leroy